재건축·재개발 시공사 제안서, 조합원이 꼭 확인해야 할 3가지 핵심 포인트

목동 6단지, 압구정2구역, 용산정비창 등 전국 주요 단지에서 재건축·재개발 사업이 속도를 내고 있습니다.
이제 조합원이라면 시공사가 제출한 제안서를 꼼꼼히 읽고, 내 집의 미래를 결정할 중요한 선택을 해야 할 때입니다.
하지만 제안서에는 다양한 조건과 혜택, 복잡한 숫자가 가득해 어디를 먼저 봐야 할지 막막한 게 현실이죠.
오늘은 실제 현장 전문가와 조합원들이 꼽는 “시공사 제안서에서 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 포인트”를 쉽고 명확하게 정리해드립니다.

 

1. 공사비 및 추가비용 조건 – ‘최종 부담금’이 핵심

시공사 제안서에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘공사비’와 ‘추가비용’ 조건입니다.
공사비는 조합원 분담금의 핵심이자, 향후 사업비 증가와 직결되는 민감한 부분입니다.
특히 최근에는 공사비 인상 기준(물가지수, 건설공사비지수 등), 이주비·이사비·석면처리비·철거비 등 각종 부대비용이 어떻게 포함되는지 반드시 체크해야 합니다.

예를 들어, 일부 시공사는 “공사비 지급 조건을 분양수입 내 기성불로 한다”거나, “공사비 인상률을 소비자물가지수로 제한”하는 등 조합 부담을 줄이는 방식을 제안하기도 합니다.

또한, 미분양 발생 시 시공사가 책임지고 대물변제(준공 시 감정가 등) 조건을 내거는 경우도 있으니, 실제 조합원이 부담해야 할 ‘최종 금액’이 어떻게 산출되는지 꼼꼼히 비교해야 합니다.
공사비 항목별 포함/제외 내역, 인상 기준, 분담금 산정 방식, 이주비·이사비 조건은 반드시 표로 비교해보세요.

 

2. 브랜드·설계·마감재 등 실질적 주거 품질

두 번째로 중요한 것은 시공사가 제안하는 브랜드, 설계, 마감재 등 실제 내 집의 품질을 좌우하는 요소입니다.
하이엔드 브랜드 적용, 외관(커튼월룩, 실리콘페인트 등), 단지배치, 동·세대 평면, 조경, 커뮤니티 시설, 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방가전, 욕실·현관·아트월 등 세부 마감재까지 제안서에 어떤 내용이 담겼는지 반드시 확인하세요.

특히 “브랜드 아파트”를 내세우는 경우, 실제 브랜드 적용 범위(전 세대/일부 세대), 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, TV 등) 제공 조건, 마감재 등급, 외벽·조경·커뮤니티 특화 여부를 꼼꼼히 비교해야 합니다.

제안서에는 최신 트렌드와 단지별 특화 설계, 친환경·스마트 시스템, 주차장·커뮤니티 등 조합원 실생활에 직접 영향을 주는 내용이 구체적으로 명시되어야 하며, 이 부분에서 시공사별 차이가 크게 나타납니다.
실제 입주민 만족도, 브랜드 신용도, 시공사 유지관리 이력 등도 참고하면 좋습니다.

 

3. 시공사 신용등급·사업수행능력·입찰 조건

마지막으로, 시공사의 신용등급, 재무건전성, 과거 정비사업 수행능력, 입찰 조건(입찰보증금, 책임준공, 미분양 리스크 부담 등)을 반드시 확인해야 합니다.
신용등급이 낮거나, 최근 부실시공·법적 분쟁 이력이 있는 시공사는 사업 도중 자금난, 공사 지연, 하자 분쟁 등 리스크가 커질 수 있습니다.

입찰 조건에는 입찰보증금, 책임준공, 미분양 발생 시 대물변제, 공사비 지급 방식 등 조합에 유리한 안전장치가 포함되어 있는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
특히 최근에는 “착공 후 공사비 지급 유예”, “사업 촉진비 지원”, “금리 조건”, “미분양 대물변제” 등 조합원 부담을 줄이고, 사업 안정성을 높이는 다양한 조건이 제안서에 포함됩니다.

시공사 선정 시, 단순한 브랜드·가격 경쟁뿐 아니라 재무건전성, 사업수행 실적, 입찰 조건의 안전장치까지 종합적으로 비교해야 진짜 ‘안심 재건축·재개발’이 가능합니다.

 

마무리 – 조합원이 제안서에서 꼭 챙겨야 할 세 가지

재건축·재개발 시공사 제안서는 내 집의 미래와 조합원 재산에 직접적인 영향을 미치는 가장 중요한 선택지입니다.
공사비와 추가비용 조건, 브랜드와 설계·마감재 등 실질적 주거 품질, 그리고 시공사의 신용등급과 사업수행능력·입찰 조건까지 이 세 가지는 반드시 꼼꼼하게 비교하고, 궁금한 점은 조합 설명회나 전문가 상담을 통해 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

화려한 혜택이나 마케팅에만 현혹되지 말고, 실제 내가 부담해야 할 금액, 내 집의 품질, 사업의 안전성을 끝까지 따져보는 것이 현명한 조합원의 자세입니다.
이 글이 여러분의 중요한 선택에 작은 도움이 되길 바랍니다.