후분양이 건설산업의 해답일까? 현실과 오해, 그리고 진짜 문제

최근 신문과 뉴스에서 건설산업의 과장광고와 품질 논란의 근본 원인이 ‘선분양’에 있다고 지적하며, “이제는 후분양으로 바꿔야 한다”는 목소리가 커지고 있습니다.

실제로 많은 사람들이 후분양이라고 하면, 아파트가 완전히 준공된 뒤 모델하우스처럼 내가 살 집을 직접 보고, 마음에 들면 바로 계약하는 시스템을 떠올립니다.

하지만 현실은 우리가 생각하는 후분양과는 많이 다릅니다. 오늘은 후분양의 진짜 모습, 그 한계와 오해, 그리고 우리 모두가 꼭 알아야 할 건설산업의 구조적 문제를 이야기해보려 합니다.

 

후분양, 우리가 상상하는 것과 현실은 다르다

대부분의 일반 소비자는 “후분양 = 완공된 아파트를 직접 보고 산다”고 생각합니다.
하지만 실제로 국내에서 시행되는 후분양은 공정률 60~80% 수준, 즉 골조공사가 끝난 상태에서 분양을 시작하는 방식입니다.
이 시점의 아파트는 콘크리트 구조물만 올라가 있고, 창문·벽지·마감재 등은 시공 중인 상태입니다.

실제로 우리가 살게 될 집의 느낌과는 전혀 다르고, 모델하우스에서 보는 완성된 집과도 거리가 멉니다.
결국 후분양이라고 해도, 소비자는 ‘껍데기’만 보고 집을 사야 하는 셈입니다.

더 큰 문제는, 지금 이슈가 되고 있는 아파트 품질 문제(누수, 단열, 마감재 하자 등)는 골조공사 이후에 발생하는 경우가 많다는 점입니다.

즉, 후분양으로 바꾼다고 해도 실제로 우리가 겪는 품질 문제는 여전히 남아있을 수밖에 없습니다.
“후분양이면 하자가 줄어들 것”이라는 기대는, 현실적으로는 과장된 측면이 많습니다.

 

후분양이 만능이 될 수 없는 이유

1. 자금력 없는 중소 건설사는 공사 자체가 어렵다

선분양은 분양대금으로 공사비를 충당하는 구조라, 자금력이 부족한 중소 건설사도 사업에 참여할 수 있습니다.
하지만 후분양은 공정률 60~80%까지 자체 자금으로 공사를 진행해야 하므로, 대형 건설사 외에는 사실상 진입이 불가능합니다.
결국 후분양이 확대되면, 대형 건설사 위주로만 아파트 공급이 이뤄지고, 중소·지방 건설사는 시장에서 밀려날 수밖에 없습니다.
이렇게 되면 전체 아파트 공급량이 줄어들고, 분양가 상승, 지역 간 공급 불균형 같은 부작용이 생길 수 있습니다.

2. 소비자가 보는 집은 ‘껍데기’, 품질 문제는 여전

후분양이라 해도, 실제로 소비자가 확인할 수 있는 것은 골조공사가 끝난 콘크리트 상태일 뿐입니다.
마감재, 창호, 전기·수도, 인테리어 등 실제 하자가 많이 발생하는 부분은 이후에 시공됩니다.
즉, 소비자는 ‘진짜 내가 살 집’을 보고 사는 것이 아니라, 여전히 완성 전의 집을 사는 셈입니다.
품질 문제의 근본 원인은 시공사 관리, 하도급 구조, 현장 인력 문제 등 복합적이기 때문에, 분양 시점만 바꾼다고 해결되지는 않습니다.

3. 공급 감소와 분양가 상승, 시장 불안정

후분양이 확대되면 자금력이 있는 대형 건설사만 살아남고, 전체 아파트 공급이 줄어들 수밖에 없습니다.
공급이 줄면 분양가는 오르고, 무주택 실수요자 입장에서는 내 집 마련이 더 어려워질 수 있습니다.
특히 지방이나 중소도시, 중소 건설사 중심의 지역은 공급 공백이 심해질 우려가 큽니다.
후분양이 무조건 소비자에게 유리한 제도는 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

후분양, 오해와 현실을 바로 보는 시선이 필요하다

후분양이 과장광고와 품질 문제의 해답처럼 이야기되고 있지만, 실제로는 우리가 기대하는 것만큼 완벽한 시스템이 아닙니다.
공정률 60~80%의 콘크리트 상태에서 집을 보고 산다는 것은, 결국 여전히 ‘완성 전의 집’을 사는 것이고, 품질 문제 역시 시공 이후에 얼마든지 생길 수 있습니다.

또한 자금력이 부족한 중소 건설사는 후분양을 할 여력이 없어, 대형 건설사 중심의 공급 쏠림, 전체 공급 감소, 분양가 상승 등 또 다른 부작용을 낳을 수 있습니다.

결국, 진짜 문제는 분양 시점이 아니라, 시공과 품질 관리, 하자보수 시스템, 투명한 정보 공개, 그리고 건설산업 전반의 구조적 개선에 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.

후분양만이 해답이라는 단순한 논리보다, 우리 모두가 현실을 정확하게 바라보고, 근본적인 변화를 고민해야 할 때입니다.