10년 전 2억으로 아파트를 샀을 때 vs 지수연동 ETF에 투자했을 때, 어느 쪽이 더 벌었을까?

‘10년 전 2억으로 아파트를 샀다면 지금 얼마나 벌었을까?’ ‘같은 돈으로 S&P 500 같은 지수연동 ETF에 투자했다면 결과가 달랐을까?’

 

요즘 부동산과 주식, ETF 사이에서 갈등하는 분들이라면 한 번쯤 궁금했을 질문입니다. 오늘은 실제 수익률 데이터를 바탕으로, 두 투자 방식의 결과와 차이, 그리고 현실적인 투자자의 마음까지 솔직하게 풀어봅니다.

 

결론부터 말하자면, 10년 전 2억으로 아파트를 샀을 때와 지수연동 ETF에 투자했을 때, 결과는 ‘지역과 레버리지, 투자성향’에 따라 다르지만, ETF가 평균적으로 더 높은 수익률을 보였습니다

최근 10년간 서울 아파트의 평균 수익률은 약 150~160%로, 2억이 5억~5억 2천만 원 수준이 됐습니다. 반면 미국 S&P 500 ETF에 같은 기간 투자했다면 연평균 12~15% 수익률로 2억이 6억~8억 원까지 불어났습니다.

 

특정 인기 아파트(예: 강남, 용산, 반포 등)는 이보다 훨씬 더 높은 수익률을 기록하기도 했고, 반대로 변동성이 큰 주식/ETF는 하락장에 심리적 부담이 컸을 겁니다.

 

결국 ‘어디에, 어떻게, 얼마만큼’ 투자했는지에 따라 결과는 달라질 수 있지만, 최근 10년간만 놓고 보면 ETF가 평균적으로 더 높은 수익률을 기록했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

실제 투자라면 어땠을까?

투자는 숫자만이 전부가 아닙니다. 실제로 10년 전 2억을 들고 있었다면, 내 선택은 어땠을지, 그리고 각 투자 방식의 장단점과 주의할 점을 현실적으로 짚어볼게요.

 

아파트 투자, ‘레버리지’와 ‘안정감’의 힘

아파트 투자의 가장 큰 장점은 ‘레버리지’입니다. 예를 들어 2억에 전세 3억을 끼고 5억짜리 아파트를 샀다면, 실제 내 돈은 2억만 들어가고 10년 뒤 시세가 10억이 넘는 경우도 많았죠. 특히 강남, 반포, 용산 등 인기 지역은 10년 새 2~3배 상승도 흔했습니다.

 

또한 아파트는 실거주와 투자, 두 마리 토끼를 잡을 수 있고, 장기 보유 시 가격이 크게 떨어지지 않는 ‘안정성’도 강점입니다. 다만, 세금과 대출 규제, 양도세, 취득세 등 각종 비용이 만만치 않고, 실제 매수·매도 과정이 번거롭다는 단점도 있습니다.

 

5억짜리 좋은 곳을 잘 샀다면, 10억을 벌었기 때문에 내 돈 2억에서 오른 전세금 4억을 빼도 6억이 남아서, 투자수익은 300%로 볼 수 있습니다.

 

지수연동 ETF, ‘복리’와 ‘유동성’의 매력

S&P 500 같은 지수연동 ETF는 장기적으로 연평균 12~15% 수익률을 기록해왔습니다. 10년간 꾸준히 투자했다면 2억이 6억~8억 원까지 불어나는 마법을 경험할 수 있었죠.

 

ETF는 언제든지 사고팔 수 있는 ‘유동성’이 크고, 세금 부담도 상대적으로 적으며, 관리가 편하다는 장점이 있습니다. 하지만 단기 변동성이 커서, 2020년 코로나 폭락처럼 30% 이상 급락하는 구간도 있었고, 심리적으로 버티기 쉽지 않다는 점이 단점입니다.

 

또한 레버리지를 활용하지 않으면 아파트만큼의 수익률을 내기 어렵고, 환율 변동, 해외 세금 등 추가 변수도 있습니다.

 

 

 

내가 직접 투자했다면? 현실적인 고민

주변에서 10년 전 아파트를 산 친구와 ETF에 꾸준히 투자한 친구, 두 명을 비교해보면 모두 ‘잘했다’는 평가를 받습니다. 아파트를 산 친구는 실거주와 시세차익을 동시에 누렸고, ETF에 투자한 친구는 언제든 현금화할 수 있는 유동성과 복리 효과를 경험했습니다.

 

둘 다 중간에 팔지 않고 끝까지 버텼다는 공통점이 있습니다. 결국 중요한 건 ‘내가 얼마나 오래, 꾸준히, 심리적으로 버틸 수 있느냐’라는 점입니다.

 

장단점과 주의할 점, 내게 맞는 투자는?

아파트는 안정적이지만 진입장벽이 높고, 각종 세금과 규제, 유동성 문제(쉽게 팔기 어려움)가 있습니다. ETF는 소액으로도 시작할 수 있고, 언제든 매도 가능하지만, 단기 변동성이 크고 심리적 부담이 큽니다.

 

둘 다 장기적으로 보면 수익률이 높았지만, 중간에 흔들리거나, 급하게 현금이 필요할 때는 상황이 달라집니다. 내 상황, 투자 성향, 자금 계획에 따라 선택이 달라질 수밖에 없습니다.

 

 

 

정리하며 – 10년 전 2억, 아파트와 ETF의 수익률을 넘어서

10년 전 2억으로 아파트를 샀든, 지수연동 ETF에 투자했든, 둘 다 ‘장기 보유’와 ‘꾸준함’이 가장 큰 힘이었습니다. 수익률만 보면 ETF가 조금 더 높았지만, 아파트의 레버리지와 안정성, 실거주 가치도 무시할 수 없습니다.

 

결국 내 상황과 투자 성향에 맞는 선택이 정답입니다. 투자는 숫자와 데이터만이 아니라, 나의 삶과 심리, 그리고 미래 계획까지 함께 고민해야 진짜 만족스러운 결과로 이어집니다.

 

오늘도 내 돈의 가치를 고민하는 여러분께, 현실적인 투자 이야기를 전해드렸습니다. 다음에도 숫자 너머의 진짜 투자 이야기를 들려드릴게요!