가로수길, 왜 이렇게 공실률이 높아졌을까? – 한때 ‘핫플’에서 ‘공실 지옥’으로

가로수길의 공실률이 41.6%에 달한다는 뉴스를 보고 많은 분들이 놀랐을 겁니다. 한때 서울에서 가장 ‘핫’했던 거리, 글로벌 브랜드와 트렌디한 카페, 패션숍이 즐비했던 곳이 왜 이렇게 빠르게 침체됐을까요?

 

오늘은 가로수길의 몰락 원인을 생각해보겠습니다.

 

‘높은 임대료, 트렌드 변화, 온라인 쇼핑, 신흥 상권 부상’이 가로수길 침체의 핵심입니다

가로수길의 공실률이 치솟은 가장 큰 이유는 임대료 경직성입니다. 상권 전성기 때 치솟은 임대료가 여전히 내려가지 않고, 임차인은 이를 감당하지 못해 떠나는 악순환이 반복되고 있습니다. 여기에 코로나19 이후 소비 패턴 변화, 온라인 쇼핑 확산, 성수·도산공원·한남 등 신흥 상권의 부상, 그리고 상권 고유의 개성이 사라진 점도 침체를 부추겼습니다.

 

 

 

가로수길 침체의 주요 원인, 하나씩 짚어봅니다

 

1. 임대료 경직성 – “임대료는 안 내려가고, 임차인은 못 버틴다”

가로수길 전성기(2010년대)에는 임대료가 2~3배 이상 치솟았습니다. 애플스토어, 자라, H&M 등 대형 브랜드가 들어오면서 건물주들은 ‘이 정도 임대료는 받아야 한다’는 인식이 굳어졌죠.

 

하지만 코로나19 이후 유동인구가 줄고, 소비 패턴이 변했음에도 임대료는 내려가지 않았습니다. 결국 임차인들은 버티지 못하고 떠나고, 공실이 늘어나도 임대료는 쉽게 조정되지 않는 악순환이 이어졌습니다.

 

2. 트렌드 변화와 상권 정체성 붕괴

가로수길은 원래 공방, 갤러리, 소규모 편집샵, 감각적인 카페 등 ‘개성’이 강한 거리였습니다. 하지만 임대료가 오르면서 대형 프랜차이즈, 글로벌 브랜드, 명품 매장 중심으로 상권이 재편됐고, 골목의 색깔이 사라졌습니다.

 

이런 변화는 2030세대와 트렌드에 민감한 소비자들이 성수, 도산공원, 한남 등 새로운 골목상권으로 이동하는 계기가 됐습니다.

 

3. 온라인 쇼핑·코로나19 영향

코로나19 팬데믹 이후 오프라인 매장 방문이 급감했고, 온라인 쇼핑이 급성장했습니다. 패션·뷰티·잡화 등 가로수길 주력 업종이 온라인으로 이동하면서, 오프라인 매장 매출은 급감했습니다. 외국인 관광객 감소, 사회적 거리두기 등도 직격탄이었습니다.

 

4. 신흥 상권의 부상 – 성수, 도산공원, 한남, 세로수길

가로수길의 높은 임대료와 대형 매장 위주 구조에 부담을 느낀 창업자, 소상공인, 트렌디 브랜드들은 성수동, 도산공원, 한남, 세로수길 등으로 이동했습니다. 이들 신흥 상권은 임대료가 상대적으로 저렴하고, 골목마다 개성 있는 가게와 체험형 소비가 가능해 젊은 층에 큰 인기를 끌고 있습니다.

 

5. 업종 편중, 경쟁력 약화

가로수길은 패션·뷰티·외식 중심의 체류형 상권으로 고착화되었고, IT, 키즈, 생활잡화 등 다양한 업종 유입이 부족했습니다. 결국 유입층이 제한되고, 상권의 경쟁력도 약화됐습니다.

 

 

 

지금 가로수길, 현장의 목소리와 앞으로의 전망

가로수길을 찾는 사람들은 “애플스토어 빼곤 딱히 볼 게 없다”, “예전처럼 북적이지 않는다”, “골목 상권이 더 활기차다”는 반응을 보입니다.

 

공인중개사들은 “임대료는 내려가지 않고, 임차인은 못 버티는 구조”라며, “이대로면 공실률은 더 오를 수 있다”고 우려합니다.

 

전문가들은 “임대료가 조정되고, 상권만의 개성을 되살리는 리브랜딩, 거리 마케팅, 업종 다변화가 없으면 단기 회복은 어렵다”고 진단합니다.

 

정리하며 – 가로수길, 다시 살아나려면?

가로수길의 몰락은 단순히 유행이 지난 탓만이 아닙니다. 높은 임대료, 트렌드 변화, 온라인 쇼핑, 신흥 상권 부상, 상권의 개성 상실 등 복합적 원인이 겹쳤습니다.

 

이제는 임대료 현실화, 업종 다변화, 골목만의 개성 회복, 거리 마케팅, 상인·지자체 협력 등 근본적 변화가 필요합니다. ‘한때 핫플’에서 ‘공실 지옥’으로 전락한 가로수길, 다시 걷고 싶은 거리로 거듭날 수 있을지, 앞으로의 변화가 주목됩니다.