부동산 정책, 왜 목표와 수단이 불분명할까? – ‘융단폭격’식 대책의 한계와 구색 맞추기의 함정

부동산 대책이 발표될 때마다 “이번엔 집값이 잡힐까?”라는 기대와 “또 구색 맞추기 아니야?”라는 불신이 동시에 터져 나옵니다. 집값 안정, 서민 주거 안정, 경기 부양 등 여러 목표를 한꺼번에 내세우지만, 정작 현장에서는 실효성이 떨어지고, 정책 수단만 낭비되는 경우가 많죠.

 

오늘은 왜 부동산 정책의 목표와 수단이 불분명해지는지, 그리고 그 결과 어떤 문제가 반복되는지, 현실적인 사례와 함께 쉽게 풀어보겠습니다.

 

결론부터 말하자면, 목표가 불분명하면 ‘융단폭격’식 대책만 남고, 정책 수단은 낭비됩니다

부동산 정책의 목표가 명확하지 않거나, 여러 목표를 동시에 잡으려 할 때 정부는 온갖 대책을 한꺼번에 쏟아냅니다. 집값이 너무 올라가도 살 수 없는 문제가 발생하고, 지금 보다 떨어져도 이전에 산 사람들에게 피해가 가기 때문에 상반되는 목표를 동시에 잡으려는 것이 가장 큰 문제라고 볼 수 있습니다.

 

이런 융단폭격식 정책은 단기적으로는 “뭔가 하고 있다”는 신호는 줄 수 있지만, 실제로는 시장에 혼란만 키우고, 정책 자원만 낭비하는 결과로 이어집니다. 특히 서민주택안정, 지방 미분양 해소, 투기 억제, 공급 확대 등 다양한 목표가 한 정책에 섞이면, 결국 어느 것도 제대로 해결하지 못하고 ‘구색 맞추기’로 끝나기 쉽습니다.

 

 

 

목표·수단 불분명 정책의 문제점

정책 목표와 수단이 불분명했던 대표적 사례들을 살펴보면, 아래와 같은 문제점이 반복됩니다.

 

1. 대규모 공급 공약, 현실성 부족과 구색 맞추기

역대 정부는 ‘100만 호’, ‘150만 호’, ‘250만 호’ 등 대규모 주택 공급을 약속했지만, 실제로는 토지 확보, 재원 조달, 사업성 부족 등 현실적 제약 때문에 목표 달성에 실패했습니다. 예를 들어, 이명박 정부의 ‘반값 아파트’ 공약은 토지 보상가 상승, 건축비 인상, 자금난 등으로 시세의 70~80% 수준에서 멈췄고, 시범지구 외에는 제대로 실현되지 못했습니다.

 

최근 대선에서 제시된 ‘기본주택 100만 가구’ 등도 부지 확보, 재원 조달, 사업성 등 구체적 실행 방안이 부족해 실현 가능성에 의문이 제기됐죠.

 

2. 수도권 쏠림 대책, 지방은 구색 맞추기

2024년 정부가 내놓은 ‘8·8 부동산 대책’은 서울·수도권의 개발제한구역(그린벨트) 해제, 용적률 상향 등으로 42만 7천 호를 공급하는 것이 골자였습니다. 하지만 미분양이 쌓인 지방은 CR리츠, 미분양 PF보증 등 기존 대책을 재탕하는 수준에 그쳤고, 실효성에 의문이 더해졌습니다. 결국 수도권 쏠림만 더 심해지고, 지방 대책은 ‘구색 맞추기’로 끝났다는 비판이 나왔습니다.

 

3. 융단폭격식 규제, 시장 혼란만 키웠다

문재인 정부는 집값 급등 진원지로 지목된 재건축·재개발 아파트에 ‘재당첨 금지’, ‘입주권 전매 금지’, ‘5년 재당첨 금지’ 등 초강력 대책을 한꺼번에 쏟아냈습니다. 이런 융단폭격식 규제는 단기적으로 투기 수요를 억제하는 데는 효과가 있었지만, 장기적으로는 공급 위축, 전셋값 폭등, 거래 절벽 등 부작용만 키웠습니다.

 

왜냐면 미래엔 나도 그 집을 더 살 수 없는 규제들이 많아 질 것이 뻔히 보이기 때문에, 지금 어떻게서든 사야한다는 분위기가 생긴것이죠.

 

4. 서민주택안정 대책, 실효성 의문

서민주택안정 대책도 구체적 실행방안이나 재원 대책이 부족해 실효성이 의문시되는 경우가 많았습니다. 공공임대주택 품질 개선, 민간임대 유인책 등도 세부 실행 방안이나 재정 계획이 부족해 비판을 받았습니다. 세금 감면 혜택을 약속하면서도 구체적인 감면 방식이 빠진 경우도 많았죠

 

 

 

왜 목표와 수단이 불분명해질까?

1. 정치적 구호의 남발

집값 안정, 서민 보호, 경기 부양 등 여러 목표를 한꺼번에 잡으려다 보니, 정책 방향이 모호해지고, 현장에서는 ‘이도 저도 아닌 대책’이 남습니다.

 

2. 시장 구조와 지역별 특성 무시

수도권과 지방, 매매와 전월세, 실수요자와 투자자 등 시장 구조가 다른데도, 전국을 똑같이 묶어 대책을 내놓으니 실효성이 떨어집니다.

 

3. 정책 효과 예측·평가 부족

정책 수단이 실제로 어떤 목표에 얼마나 효과가 있는지, 부작용은 없는지 예측·평가가 부족하다 보니, 대책만 쏟아지고 결과는 미흡합니다.

 

 

 

정리하며 – 목표와 수단이 분명해야 진짜 효과가 난다

부동산 정책의 목표가 불분명하거나, 여러 목표를 한꺼번에 잡으려 하면 융단폭격식 대책만 남고, 정책 수단은 낭비됩니다. 정치적 구호나 구색 맞추기가 아니라, 시장 구조와 지역별 특성을 정확히 진단하고, 목표별로 실효성 있는 수단을 설계해야 진짜 효과가 납니다.

 

앞으로는 정책 목표를 명확히 하고, 수단별 효과와 부작용을 꼼꼼히 평가하는 ‘맞춤형 대책’이 필요합니다. 단순히 “뭔가 한다”는 대책이 아니라, 국민이 체감할 수 있는 변화가 진짜 정책입니다.

 

오늘도 부동산 정책의 현실, 쉽게 풀어드렸습니다. 다음에도 현장과 데이터에 기반한 정책 이야기를 전해드릴게요!