계약갱신청구권, 세입자와 집주인 모두 꼭 알아야 할 핵심 가이드

2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 ‘계약갱신청구권’은 전·월세 세입자에게 최대 4년의 안정적인 거주를 보장하는 강력한 권리입니다. 하지만 실제로는 언제, 어떻게, 어떤 조건에서 행사할 수 있는지, 임대인이 거절할 수 있는 사유는 무엇인지 헷갈리는 분들이 많습니다.

 

오늘은 계약갱신청구권의 의미와 행사 방법, 주의사항까지 최신 법령과 실제 사례로 꼼꼼하게 정리해드립니다.

 

계약갱신청구권이란? – 최대 4년 거주 보장, 세입자의 강력한 권리

계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인(임대인)에게 한 번 더 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

 

이 권리를 행사하면 기존 계약 조건(임대료, 보증금 등)은 그대로 유지하되, 임대료와 보증금만 5% 이내에서 증감 조정이 가능합니다.

 

즉, 최초 2년 계약 + 갱신 2년(총 4년)까지 한 집에서 안정적으로 거주할 수 있게 되는 것이죠.

 

1. 대상 : 주택임대차보호법 적용 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등)

2. 기간 : 최초 계약 2년 + 갱신 1회(2년)

3. 방식 : 임차인의 의사표시만으로 가능(단, 행사 요건 충족 필수)

4. 임대료 인상 제한 : 갱신 시 5% 이내(2025년 이후 일부 지역은 3%로 축소 예정)

 

 

 

계약갱신청구권, 어떻게 행사하고 언제 써야 할까?

1. 행사 시점 : 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 계약 기준)

2. 행사 방법 : 문자, 내용증명, 이메일, 직접 통보 등 다양한 방식으로 의사 표시 가능

3. 묵시적 갱신과 차이 : 임대인·임차인 모두 별도 의사 표시 없이 계약이 자동 연장되는 ‘묵시적 갱신’과 달리, 계약갱신청구권은 임차인의 명확한 의사 표시가 필요합니다.

4. 주의 : 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 이미 한 번 사용했다면, 그 이후에는 자동 연장(묵시적 갱신)만 가능합니다.

 

임대인이 거절할 수 있는 경우는?

임대인은 정당한 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유는 아래와 같습니다.

 

1. 임차인이 월세 3기 이상 연체 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

2. 임대인 동의 없이 무단 전대(재임대)한 경우

3. 임차인이 고의·중대한 과실로 주택을 파손한 경우

4. 주택이 멸실, 철거, 재건축 예정(법적 요건 충족 시) 임대인 또는 직계존·비속이 실제 거주할 계획(단, 거짓 실거주 시 손해배상 책임)

5. 그 밖에 임차인의 의무 위반 등(불법 용도 변경, 불법 인테리어 등)

 

임대인이 실거주를 이유로 거절했다가 실제로 거주하지 않고 다른 세입자를 들이면, 세입자에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

 

실제 사례로 보는 계약갱신청구권

세입자가 전세계약 만료 4개월 전에 문자로 “계약을 한 번 더 연장하고 싶다”고 통보 → 집주인은 실거주 계획이 없어 거절 불가, 임대료는 5% 이내에서만 인상 가능

세입자가 이미 4년 이상 거주했더라도, 아직 1회도 갱신청구권을 행사하지 않았다면 행사 가능 집주인이 “재건축할 예정”이라며 거절했지만, 실제로 철거·재건축이 진행되지 않으면 거절 사유가 안 됨

 

2025년 달라지는 계약갱신청구권 – 세입자 권리 더 강화!

1. 2025년 임대차보호법 개정으로 세입자가 계약 만료 2개월 전까지 갱신 의사를 밝히면 자동 연장

2. 임대인의 거절 사유가 기존보다 엄격히 제한

3. 실거주 증명 강화, 거짓 실거주 시 손해배상 책임

4. 임대료 인상 폭 5%→3%로 축소(일부 지역)

5. 보증금 반환보증 가입 확대, 임대인·임차인 50:50 분담

6. 임대인은 시세·과거 임대료 변동 내역을 세입자에게 제공(위반 시 과태료)

 

 

 

정리하며 – 계약갱신청구권, 세입자와 집주인 모두에게 중요한 변화

계약갱신청구권은 세입자에게는 최대 4년의 안정적인 거주를, 집주인에게는 명확한 계약 관리 기준을 제공합니다. 행사 시기, 방법, 거절 사유, 임대료 인상 제한 등 핵심 내용을 꼭 숙지해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

2025년부터는 세입자 권리가 더 강화되고, 임대인 의무도 늘어나니, 임대차 계약을 앞둔 분들은 최신 법령을 꼭 확인하세요.

 

오늘도 임대차 시장의 변화, 쉽게 풀어드렸습니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 남겨주세요!