실행력과 현실성이 부족한 부동산 정책, 왜 반복될까?

부동산 대책이 발표될 때마다 “이번엔 진짜 집값이 잡힐까?”라는 기대와 “또 말뿐인 거 아니야?”라는 불신이 동시에 쏟아집니다. 실제로 역대 정부의 부동산 정책을 보면 ‘강한 의지’와 ‘대규모 공급’, ‘반값 아파트’ 같은 구호는 넘쳤지만, 정작 실행에 옮겨진 경우는 극히 드뭅니다.

 

왜 우리나라 부동산 정책은 실행력과 현실성이 부족할까요? 그리고 앞으로는 어떻게 바꿔야 할까요?

 

 

 

실행력과 현실성이 부족한 이유 – 말뿐인 대책이 되는 구조적 한계

실행력과 현실성이 부족한 부동산 정책은 주로 다음과 같은 이유에서 반복됩니다.

 

1. 공급 목표 과장과 구체적 실행계획 부재

역대 정부는 ‘100만 호’, ‘250만 호’ 등 대규모 주택 공급을 약속했지만, 실제로는 토지 확보, 인허가, 재원 조달, 사업성 등 현실적 제약에 부딪혀 목표 달성에 실패했습니다. 예를 들어, 이명박 정부의 ‘반값 아파트’ 공약은 토지 보상가 급등, 건축비 인상, 자금난 등으로 시세의 70~80% 수준에서 멈췄고, 실제로는 소수 시범지구 외에 제대로 실현되지 못했습니다.

 

박근혜 정부의 행복주택, 문재인 정부의 3기 신도시 등도 공급 목표는 거창했지만, LH공사 등 공공기관의 재정 악화, 부지 확보 실패, 주민 반발 등으로 공약 이행률이 낮았습니다.

 

2. 재원·사업성·인프라 등 현실적 조건 무시

공공임대주택, 기본주택 등도 실제로는 막대한 예산과 인프라가 필요합니다. 하지만 구체적인 재원 조달 방안, 사업성 검토, 인프라 확충 대책 없이 선언적 구호만 반복되다 보니, 정책은 “말뿐인 약속”으로 끝나기 일쑤입니다. 예를 들어, 수도권에서 100만 가구 택지 확보는 사실상 불가능하다는 지적도 많았습니다.

 

3. 시장과 괴리된 규제 일변도 정책

실수요자 보호, 투기 억제, 임대차 안정 등 목표는 좋지만, 시장의 실제 수요와 공급 구조, 현장 목소리를 반영하지 못한 채 규제만 강화하면 오히려 공급 위축, 전세난, 거래 절벽 같은 부작용이 커집니다. 문재인 정부의 임대차3법, 대출 규제, 징벌적 세금 등도 충분한 논의와 시장 영향 분석 없이 시행돼, 전세물건 급감, 전셋값 폭등, 매매시장 불안 등 역효과를 낳았습니다.

 

4. 정책 일관성·지속성 부족

집값이 오르면 규제, 거래가 줄면 완화… 이런 식으로 정책이 자주 바뀌면 시장은 혼란에 빠지고, 신뢰도는 떨어집니다. 정책이 바뀔 때마다 현장에서는 준비 없이 혼란만 커지고, 결국 실행력은 더 떨어집니다.

 

 

 

실행력과 현실성을 높이려면 – 제대로 된 부동산 정책의 조건

실행력과 현실성을 갖춘 부동산 정책을 만들기 위해서는 다음과 같은 변화가 필요합니다.

 

1. 목표는 현실적으로, 실행계획은 구체적으로

공급 확대, 규제 완화, 임대주택 등 모든 정책은 ‘실현 가능한 목표’와 ‘구체적 실행계획’이 있어야 합니다. 토지 확보, 인허가, 재원 조달, 인프라 확충 등 모든 과정의 로드맵을 투명하게 공개하고, 시장과 소통해야 합니다. 도심 고밀 개발, 용적률 상향 등은 지역사회와의 합의와 인프라 확충이 반드시 병행되어야 합니다.

 

2. 재원·사업성·시장 수요를 철저히 검토

공공임대, 기본주택 등은 막대한 예산과 장기적 재정 부담이 따릅니다. 정책 발표 전부터 재원 조달 방안, 사업성, 시장 수요를 꼼꼼히 검토해 실현 가능성을 높여야 합니다. 세금 감면, 금융 지원 등도 구체적인 방식과 효과를 명확히 제시해야 합니다.

 

3. 시장과의 소통, 현장 목소리 반영

정책 수립 과정에서부터 시장 참여자(실수요자, 임대인, 건설사, 금융기관 등)와 적극적으로 소통하고, 현장 목소리를 반영해야 합니다. 충분한 의견 수렴과 영향 평가를 거쳐 시행해야 부작용을 줄이고, 실행력을 높일 수 있습니다.

 

누군가는 이익을 봐야한다는 것을 인정하고 소통을 해야합니다. 모두가 평등하게 부를 나눠가진다는 생각으로 접근을 하면 처음부터 목표가 잘못 되었기 때문에 시장과의 소통, 현장 목소리 모두 반영이 안되는 것입니다.

 

4. 정책 일관성과 지속성 확보

정책은 단기 처방이 아니라, 일관된 원칙과 장기적 비전 아래 추진되어야 합니다. 정권이 바뀌어도 핵심 정책 방향은 유지하고, 시장이 예측 가능하도록 해야 합니다.

 

 

 

정리하며 – 실행력과 현실성, ‘말뿐인 정책’에서 ‘실행되는 정책’으로

실행력과 현실성이 부족한 부동산 정책은 “말뿐인 대책”, “공약(空約)”이라는 불신만 남깁니다. 공급 목표의 과장, 구체적 실행계획 부재, 재원·사업성 검토 부족, 시장과 괴리된 규제, 일관성 없는 정책이 반복될 때마다 정책 신뢰는 더 떨어집니다.

 

이제는 실현 가능한 목표, 구체적인 실행 로드맵, 시장과의 소통, 재원과 사업성 검토, 일관된 정책 추진이 반드시 필요합니다. ‘말뿐인 정책’이 아니라, 현장에서 실제로 실행되고 국민이 체감할 수 있는 정책만이 진짜 부동산 대책이 될 수 있습니다.

 

오늘도 현실을 짚는 부동산 정책 이야기, 쉽게 풀어드렸습니다.