아파트 시공사 선정, 시공능력평가는 얼마나 중요할까?

아파트 재건축-재개발에서 시공사 선정 기준으로 가장 많이 언급되는 것이 바로 '시공능력평가'입니다.

 

매년 국토교통부가 발표하는 이 순위표는 공사 실적, 경영상태, 기술력, 신인도 등 다양한 요소를 종합적으로 평가해 건설사의 역량을 수치로 보여줍니다. 실제로 시공능력평가는 공공-민간 공사 발주, 입찰 자격 제한, 신용평가, 금융 심사 등에서 중요한 기준으로 활용되고 있습니다.

 

시공능력평가, 아파트 선정 기준으로 충분할까?

시공능력평가는 전체 건설시장에서의 '종합 순위'일 뿐, 아파트 시공에만 특화된 평가는 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 이 평가액에는 아파트뿐 아니라 공장, 도로, 발전소, 상가, 창고 등 다양한 건설 실적이 모두 포함됩니다.

 

어떤 건설사는 아파트보다는 산업시설, 플랜트, 토목공사 등에서 실적이 많아 높은 순위를 기록할 수 있습니다.

반대로, 아파트 시공 경험과 품질이 뛰어난 회사라도 전체 실적이 작으면 순위가 낮게 나올 수 있습니다.

 

실제로 시공능력평가 상위권에 있는 일부 대형 건설사들도 최근 몇 년간 아파트 하자 판정을 많이 받았다는 지적이 나오는 이유입니다.

 

아파트 시공 실적과 품질을 따져야 하는 이유

아파트 재건축-재개발 현장에서 진짜 중요한 건 '아파트를 얼마나 잘 짓는가'입니다.

 

단순히 시공능력평가 순위만 볼 것이 아니라, 최근 5년간 아파트(공동주택) 시공 실적, 준공 단지 수, 대형 재건축-재개발 프로젝트 경험, 하자율, 품질 평가, 입주민 만족도 등 실무 경험이 풍부한지 체크해야 합니다.

 

현장 책임자와 관리팀의 역량

같은 브랜드, 같은 시공사라도 현장 책임자(소장), 관리팀의 역량에 따라 품질 차이가 큽니다. 조합 설명회, 입주민 간담회, 온라인 후기 등에서 현장별 평가를 확인하는 것이 좋습니다.

 

물론 메이저 시공사일 경우 그만큼 능력을 인정받은 사람들이 현장 책임자를 맡고, 본사에서의 지원도 많이 있기 때문에 공사의 품질 확보에 매우 유리합니다.

 

조합원·입주민 평가, 브랜드 신뢰도

최근 3년 내 입주한 단지의 조합원, 입주민 평가, 브랜드 신뢰도, 하자보수 만족도 등도 중요한 참고자료입니다. 실제 현장 방문, 입주민 후기, 조합원 설명회 등에서 현장별 평가를 꼼꼼히 확인하세요.

 

입지가 좋아서 아파트 평단가가 높은건지, 정말 품질이 좋고 생활시설이 좋은것이 반영된 것인지는 그 아파트에 살고 있는 사람들이 더 잘 알겠죠.

 

시공능력평가의 실제 활용과 한계

시공능력평가는 자본력, 기술자 보유, 공사 실적 등 전체적인 '건설사 체력'을 보여주는 지표입니다. 공사 중단, 자금난, 파산 등 리스크를 미리 걸러내는 안전장치로서 분명히 의미가 있습니다. 하지만 아파트 재건축-재개발에서는 아래와 같이 활용하는 것이 더 현명합니다.

 

• 최소한의 자본력-안정성 검증 : 10위권~30위권 이내라면 기본 체력은 충분하다고 볼 수 있습니다.
• 아파트 시공 실적, 하자율, 품질 평가 등 '아파트 전문성'을 추가로 확인해야 합니다.
• 조합원, 입주민 평가, 현장별 품질, 하자보수 이력 등 실질적 데이터와 함께 종합적으로 판단하세요.

실제 현장에서는 어떻게 결정하나?

실제로 조합에서는 시공능력평가 순위, 아파트 시공 실적, 하자율, 브랜드, 제안서, 공사비, 사업조건, 조합원 의견 등 다양한 기준을 종합 평가합니다.

 

시공능력평가 순위가 높아도 아파트 하자율이 높거나, 현장별 품질이 떨어진다면 조합원 투표에서 불리할 수 있습니다. 반대로, 순위가 다소 낮더라도 아파트 전문성, 현장 품질, 하자관리, 조합원 만족도가 높으면 선택받는 경우도 많습니다.

 

아파트 시공사 선정, 이렇게 체크하세요

• 시공능력평가 순위와 평가액(기본 체력 확인)
• 아파트 시공 실적, 재건축-재개발 경험
• 최근 3~5년간 하자 판정, 하자보수 이행률, 품질 평가 결과
• 현장별 책임자, 관리팀 역량, 입주민 평가
• 브랜드 신뢰도, 조합원-입주민 후기, 실제 현장 방문

이렇게 여러 항목을 종합적으로 비교해야 진짜 '아파트를 잘 짓는 시공사'를 고를 수 있습니다.

 

최신 제도 변화와 앞으로의 체크포인트

1. 하자-안전-ESG 등 신인도 평가 강화

2024년부터 시공능력평가에 하자, 안전사고, 환경, ESG 등 신인도 평가가 대폭 강화되었습니다. 특히 하자보수 시정명령, 중대재해처벌법 유죄, 환경법 위반, 공사대금 체불, 불법하도급 등은 실적액 감점으로 이어집니다. 이제는 단순 실적이 아니라 실제 '품질'과 '책임'을 함께 따지는 시대입니다.

 

2. 아파트 품질 평가, 현장별 데이터 적극 활용

국토부와 지자체, 국회 등에서 아파트 하자 판정, 품질 평가 결과, 입주민 만족도 등 데이터를 공개하고 있습니다. 조합에서는 시공능력평가와 함께 이런 현장별 데이터도 적극적으로 참고해야 합니다.

 

3. 조합원 참여와 투명한 정보공개

시공사 선정 과정에서 조합원 의견 반영, 현장 설명회, 입주민 간담회, 품질 평가 결과 공개 등 투명한 정보공개가 중요해지고 있습니다. 조합원도 단순 순위표가 아니라, 실제 아파트 시공 실적과 품질 데이터를 적극적으로 요구해야 합니다.

 

4. 현장 책임자와 관리팀의 중요성

같은 시공사라도 현장 책임자와 관리팀의 역량에 따라 품질 차이가 큽니다. 실제 현장 방문, 입주민 후기, 조합원 설명회 등에서 현장별 평가를 꼼꼼히 확인하세요.

 

아파트 시공사 선정에서 시공능력평가는 기본 체력과 안정성을 확인하는 데 중요한 지표입니다. 하지만 진짜 중요한 것은 아파트 시공 실적, 하자율, 품질 평가, 현장 책임자, 입주민 평가 등 '아파트 전문성'을 종합적으로 따져보는 것입니다.

 

단순 순위에만 의존하지 말고, 여러 객관적 데이터와 현장 정보를 꼼꼼히 비교해야 진짜 '잘 짓는' 시공사를 고를 수 있습니다. 결국, 숫자와 현장 경험, 품질 데이터를 모두 보는 사람이 안전하고 성공적인 아파트 투자의 주인공이 됩니다.