입찰보증금, 착공 이후엔 어떻게 될까? – 반환, 활용, 그리고 조합과 시공사의 현실

정비사업(재개발·재건축)에서 시공사 선정 시 필수로 요구되는 ‘입찰보증금’. 이 돈은 시공사가 사업에 책임을 다하겠다는 의지의 표시이자, 조합의 사업 안정성을 위한 안전장치입니다. 그런데 공사가 본격적으로 착공되면, 이 보증금은 다시 시공사에게 돌려줘야 하는 걸까요? 아니면 조합이 계속 보유하거나 다른 용도로 활용할 수 있을까요?

 

오늘은 착공 이후 입찰보증금의 반환과 활용, 그리고 조합과 시공사에 미치는 영향을 알아보겠습니다.

 

입찰보증금, 착공 이후엔 어떻게 처리될까?

입찰보증금은 시공사 선정 단계에서 조합이 건설사로부터 받는 일종의 담보금입니다. 그 목적은 시공사가 선정 후 계약을 파기하거나, 무책임하게 사업을 포기할 경우 조합이 입는 손해를 보전하기 위함입니다.

 

그렇다면 공사가 실제로 착공에 들어가면, 입찰보증금은 어떻게 되는 걸까요?

• 원칙적으로, 착공 이후에는 입찰보증금을 시공사에게 반환하는 것이 일반적입니다.
• 입찰보증금은 ‘시공사 선정’과 ‘계약 체결’까지 사업의 신뢰성과 책임감을 담보하는 역할을 합니다.
• 공사가 본격적으로 착공에 들어가면, 시공사가 사업을 포기할 가능성이 현저히 낮아지기 때문에, 더 이상 조합이 보증금을 보유할 필요성이 줄어듭니다.
• 이 시점부터는 ‘이행보증보험’이나 ‘공사이행보증금’ 등 다른 형태의 보증장치가 사업 안정성을 대신하게 됩니다.

즉, 착공 이후에는 입찰보증금의 반환이 통상적이지만, 반환 시기와 방식은 조합과 시공사 간 계약서(시공계약서) 조항에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

 

착공 이후 입찰보증금 반환, 실제로는 어떻게 이뤄질까?

현실적으로 입찰보증금의 반환 시점과 절차는 다음과 같이 구분됩니다.

• 1. 시공계약 체결 후, 착공 전 반환
  일부 조합은 시공사와의 계약이 확정되고, 사업시행인가 등 주요 인허가 절차가 완료되면 입찰보증금을 반환하기도 합니다.
• 2. 착공 신고 후 반환
  가장 일반적인 방식. 착공 신고(또는 실제 착공) 이후, 시공사가 사업을 포기할 리스크가 사라졌다고 판단되면 보증금을 반환합니다.
• 3. 공사이행보증보험 등 대체 담보 제출 시 반환
  시공사가 ‘공사이행보증보험증권’ 등 추가적인 담보를 제출하면, 입찰보증금은 반환하고 이후 리스크는 보험사에서 보장받는 구조로 전환됩니다.
• 4. 준공 전까지 일부 또는 전액 보유
  조합이 사업 리스크를 우려해 준공 전까지 보증금의 일부(혹은 전액)를 보유하는 경우도 있으나, 이 경우 시공사와의 분쟁 소지가 커질 수 있습니다.

결국, 입찰보증금 반환은 조합과 시공사 간 합의, 시공계약서 조항, 관련 법령에 따라 달라질 수 있으니 반드시 계약서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

착공 이후 입찰보증금, 조합이 계속 보유하면 어떻게 될까?

착공 이후에도 조합이 입찰보증금을 계속 보유하는 경우, 다음과 같은 이슈가 발생할 수 있습니다.

• 시공사와의 신뢰관계 악화
  시공사는 이미 사업에 본격 착수했는데, 조합이 보증금을 돌려주지 않으면 ‘이중 담보’ 부담을 느끼고, 불필요한 갈등이 생길 수 있습니다.
• 이중 보증 부담
  착공 이후에는 ‘공사이행보증보험’ 등 별도의 담보를 추가로 요구받는 경우가 많아, 시공사는 입찰보증금과 보험료까지 이중으로 부담하게 됩니다.
• 법적 분쟁 소지
  시공사는 계약서에 명시된 반환 시기가 지났다고 판단하면 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업 일정이 지연될 위험도 있습니다.
• 조합원 신뢰 하락
  조합이 불필요하게 보증금을 오래 보유하면, 시공사와의 협상력이 약화되고, 조합원들에게도 ‘사업이 제대로 진행되지 않는다’는 불신을 줄 수 있습니다.

따라서 착공 이후에는 입찰보증금을 적정 시점에 반환하고, 이후 사업 리스크는 별도의 보증(공사이행보증보험 등)으로 관리하는 게 바람직합니다.

 

 

 

착공 이후 사업 리스크, 어떻게 관리할까?

입찰보증금 반환 이후에도 조합은 다양한 방식으로 사업 리스크를 관리할 수 있습니다.

• 공사이행보증보험
  시공사가 공사 도중 계약을 파기하거나, 부도 등으로 사업을 중단할 경우 보험사가 조합의 손실을 보상하는 제도입니다. 착공 이후에는 이 보험이 사업 안정성의 핵심 보증장치가 됩니다.
• 계약서상 손해배상 조항
  시공계약서에는 공사 미이행, 지연 등 각종 리스크에 대한 손해배상 조항이 포함되어 있습니다. 입찰보증금 반환 이후에도 계약 위반 시 법적 책임을 물을 수 있습니다.
• 공정관리 및 감리 강화
  착공 후에는 감리단, 공정관리 전문가가 사업 진행 상황을 수시로 점검해 리스크를 사전에 차단합니다.
• 정기회의 및 정보공개
  조합과 시공사는 정기적으로 사업 진행 상황을 공유하고, 문제 발생 시 신속하게 대응할 수 있도록 시스템을 갖춥니다.

즉, 착공 이후에는 입찰보증금이 아니라, 보다 전문적이고 체계적인 리스크 관리 체계가 사업의 안전망이 됩니다.

 

입찰보증금 반환, 조합과 시공사 모두에게 중요한 이유

• 시공사: 불필요한 자금 묶임을 해소하고, 자금 운용 효율성을 높일 수 있습니다.
• 조합: 사업 신뢰성과 투명성을 높이고, 시공사와의 협력 관계를 강화할 수 있습니다.
• 조합원: 사업이 정상적으로 진행됨을 확인하고, 불필요한 분쟁이나 사업 지연 리스크를 줄일 수 있습니다.

입찰보증금 반환 시점과 방식은 반드시 계약서에 명확히 규정되어야 하며, 애매한 조항은 분쟁의 씨앗이 될 수 있으니 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

 

 

착공 이후 입찰보증금, 이런 점을 꼭 기억하세요!

• 입찰보증금은 착공 이후 반환이 원칙이지만, 반환 시점은 계약서에 따라 다를 수 있습니다.
• 반환 이후에는 공사이행보증보험, 손해배상 조항 등으로 사업 리스크를 관리합니다.
• 조합이 불필요하게 보증금을 오래 보유하면 시공사와의 신뢰관계가 악화될 수 있으니, 적정 시점에 반환하는 것이 바람직합니다.
• 계약서 조항을 꼼꼼히 확인하고, 반환 절차와 시기, 대체 보증 방식 등을 명확히 합의해야 합니다.
• 분쟁 예방을 위해 법률 전문가와 상담하고, 조합원에게도 충분히 설명하는 과정이 필요합니다.

입찰보증금은 사업의 시작부터 착공까지 조합과 시공사를 지키는 든든한 안전장치입니다. 하지만 착공 이후에는 새로운 보증과 관리 체계로 안전망이 바뀌니, 조합과 시공사 모두가 신뢰와 협력을 바탕으로 사업을 이어가는 것이 가장 중요합니다. 오늘도 내 집 마련과 재산을 지키는 데 꼭 필요한 정보, 꼼꼼히 챙기시길 응원합니다!