부동산 경매공부 시작! 꼭 봐야하는 두분을 소개합니다.

경매공부를 시작하였습니다! 경매는 부동산을 저렴한 가격에 매입하여 안전한 마진을 확보한 후 급매를 통해 단기 수익을 얻거나, 장기적으로 상승 시기를 기다려 매도하여 수익을 얻을 수 있는 전략입니다. 하지만 일반적인 부동산 매매와는 다르게, 공인중개사를 통한 계약보다 더 신경 써야 하며, 권리분석을 실수하면 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 그러나 걱정하지 마세요. 경매에 대해 충분히 공부하고 준비한다면 안전한 거래가 가능합니다.

 

여러 책들을 통해 알게 된 내용 중에서도, 최소한의 공부로도 안전한 거래가 가능하다는 사실에 감명을 받았습니다. 그래서 블로그 글을 통해 이런 내용을 다듬어서 공유하면, 많은 사람들에게 도움이 될 것 같아서 글을 작성하게 되었습니다.

 

경매를 시작하신다면 꼭 봐야할 두 분을 소개합니다. 먼저 대장 TV의 김상준 님과, 엠제이 경매스쿨의 엠제이님입니다.

1. 대장TV

대장TV-유튜브-채널

김상준 님은 유튜브 구독자 26.1만 명의 대장 TV를 운영하고 있습니다. 유튜브 외에도 대장 TV 네이버 공식 카페와 부동산 경매에 대한 책도 있습니다. 대장 TV의 경매강의는 처음에 유튜브에 있는 경매 다마고치를 통해 알게 되었습니다. 저도 지금 자본이 많이 없는 상태라서 적은 자본으로 수익을 만드는 과정이 재미있었습니다.

 

그것을 본 이후에 흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 라는 책을 읽게 되었습니다. 책을 읽다 보니 조금 더 이해를 잘하고 싶어서 클래스 101의 강의를 듣기도 하였습니다. 클래스 101 강의는 기본적은 사항에 대해서 자세히 설명해줍니다. 그리고 실전 사례에 대해서는 유튜브에 자세히 나와있어서 클래스101 강의와 유튜브를 같이 보면 많은 도움이 됩니다.

 

그리고 대장옥션도 같이 운영하고 있어서 경매에 대한 모든 것을 하고 있습니다. 유료 경매 사이트인데, 실제 경매를 많이 하시는 분이 만들어서 그런지 내용 정리가 보기 쉽게 되어있고, 신뢰도가 높습니다.

 

2. 엠제이 경매스쿨

엠제이-경매스쿨-유튜브

엠제이님은 유튜브 구독자 1.06천 명의 엠제이경매스쿨을 운영하고 있습니다. 부동산 경매 단기투자의 기적 책을 출간하였습니다.  마찬가지로 엠제이 경매스쿨 네이버 카페도 있습니다.

 

엠제이님의 가장 큰 장점은 엄청나게 많은 경험이 그것을 증명하고 있습니다. 35,000건의 경매 참여와 3000건 이상의 낙찰을 통해서 얻은 경험들을 정리하여 단기매매와 장기수익 등 많은 사례에 대해서 알려주고 있습니다. 엠제이님도 클래스 101 강의가 있는데, 사례에 대해서 매우 자세히 알려주고 있기 때문에 우리가 어떤 경매물건을 공부할 때 적용되는 사례를 찾아볼 수 있습니다.

 

저는 단기매매로 먼저 시작하고 싶어서 지금은 엠제이님의 책을 다시 한번 보면서 저에게 필요한 것을 정리하고 있습니다. 매일매일 루틴을 만들어서 갱매물건도 조사하려고 하는데 아직은 매일을 못하고 있지만 점점 발전하고 있습니다.

 

경매 공부를 하면서 느꼈던 것들을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

 

경매공부시작-썸네일

3. 경매를 준비하는 과정

경매에서 안전한 부동산 거래를 위해 우리가 해야 할 일을 간단하게 정리하였습니다.

1) 충분한 조사와 분석

경매에 올라온 부동산에 대해 철저한 조사와 권리분석을 수행해야 합니다. 이를 통해 잠재적인 문제점을 사전에 파악하고 손해를 최소화할 수 있습니다. 권리분석을 잘 못하면 예상치 못한 인수금액이 발생할 수 있습니다. 그렇게 되면 원하는 수익을 얻을 수 없습니다. 가장 기본적인 권리분석을 통해 소멸되는 권리에 대한 확인과 대항력이 있는 임차인에 대해서 정확하게 확인을 해야 합니다.

 

또한 실제 거래되는 현재 시세를 파악해야 합니다. 손품만으로는 100% 정확한 내용을 알 수 없기에, 부동산을 방문하고 임장을 통해서 확실한 매도금액을 확인해야 실제 수익을 만들어낼 수 있습니다.

 

2) 예산 및 한도 설정

구매할 부동산에 대해 미리 예산과 구매 한도를 설정하여 너무 과도한 가격으로 구매하는 실수를 막을 수 있습니다. 그리고 부동산은 레버리지를 많이 사용하는 투자대상입니다. 대출을 이용할 때 내가 가능한 대출이 얼마나 되는지, 경매를 진행했을 때 경락대출은 얼마나 가능할지, 그에 대한 이자를 얼마나 계산할지 등을 확인할 수 있습니다.

 

그리고 잊지 말아야 할 것은 단순히 낙찰가와 매도가의 차이가 내 수익은 아니라는 것입니다. 취득세와 양도세 등 세금에 대한 문제와 수수료, 인테리어비용, 명도비용 등 반드시 반영해야 하는 비용을 미리 확인해야 합니다.

 

3) 경매 참여 전략

경매에서 참여 전략을 세우는 것이 중요합니다. 언제 입찰을 시작하는지를 잘 확인하는 것이 필요합니다. 경매는 당일 오전에도 취소되는 경우가 있습니다. 모든 준비를 다 했는데, 법원에 가서 취소되는 걸 확인하면 정말 힘이 빠질 수밖에 없습니다.

 

그리고 경매를 참여할 때 내가 계획한 낙찰예정가를 정확하게 확인하고, 그에 맞는  입찰보증금을 정확하게 작성해야 합니다. 법원에 가서 그곳의 분위기에 휩쓸려 낙찰가를 수정하다가 실수하는 경우가 종종 있다고 합니다. 적게 쓰는 건 문제가 없지만, 가끔 뒤에 0을 하나 더 붙여서 10배의 가격으로 낙찰이 되어 입찰보증금을 날리는 경우도 있으니 꼭 주의하셔야 합니다.

 

4) 전문가와 상담

경매에 대한 전문적인 지식이 부족하다면, 공인중개사나 부동산 전문가와 상담하여 조언을 구하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 유료 경매 사이트와 경매 전문 업체 등 많은 곳에서 도움을 받을 수 있습니다. 하지만 그런 조언을 구하기 전에 우리가 먼저 공부를 해서 그 조언이 잘 맞는 것인지를 아는 것도 중요합니다.

 

이러한 팁들을 통해 경매에 참여하고 안전하게 부동산 거래를 할 수 있습니다. 새로운 지식을 습득하며 성공적인 경매 거래를 이루시길 바라며, 앞으로 더 많은 블로그 글을 통해 다양한 경험과 팁을 공유하시면 좋을 것 같습니다. 행운을 빕니다!