부동산 공부를 시작하는 글을 올리고 첫 번째 책입니다.
나는 오늘부터 부동산을 공부하기로 했다!
우리나라 부동산은 정책의 영향을 많이 받는다고 생각을 하고 있었습니다. 문재인 정부 때도 정책의 변화에 따라 집값의 변동이 많았었고, 그 이전에도 항상 부동산 정책은 중요한 이슈였던 걸로 기억합니다.
그래서 부동산에 대한 여러 가지 기술적인 요소들보다 앞으로의 정책이 어떻게 갈 것인가가 중요하다고 생각을 했습니다. 도서관에서 관련된 책을 찾아보던 중 신간에서 딱 보이는 게 제가 생각했던 그 답이 나온듯한 책이었습니다.
윤석열 정부 부동산 시장 대해부
-김종선, 박범용, 임태욱, 진변석, 서영철 지음
다섯 분의 저자들은 그 이전에도 아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다, 하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다. 등의 여러 책을 같이 내시기도 한 부동산의 전문가들입니다.
저는 이제 부동산을 처음 공부하는 부린이기 때문에, 좋은 책을 고르는 법은 잘 모릅니다. 하지만 그전에 부동산에 대한 많은 책을 쓰셨다면 믿고 가봐야겠죠^^
1. 대한민국 부동산시장은 어떻게 바뀔 것인가?
앞으로 진행될 부동산에 대해서 개략적으로 나와있습니다. 역대 정부별 주택매매 가격 종합지수 변동률을 근거로 하여 지난 정권에서의 문제점을 말해주면서, 앞으로 예측을 할 수 있는 윤석열 정부의 부동산 정책을 예측해 봅니다.
금리 상승에 대해 지금 많은 분들이 걱정을 하고 계십니다. 특히 이전에 영 끌을 했던 분들은 심각한 이자부담에 힘든 시기가 다가온 것을 뉴스 기사에 많이 나오고 있습니다. 하지만 저자는 오히려 좋은 기회도 있다고 합니다. 원리금 및 이자의 상승을 이기지 못하고 나온 저평가된 부동산을 살 수 있는 시기라고 보는 것이죠, 물론 지금은 사는 사람이 줄어들고 있습니다. 하지만 누구나 사는 시기라면 그건 더 이상 저평가가 아닌 것이기 때문에, 지금 열심히 공부해서 저평가된 곳을 적정한 가격으로 잘 살 수 있도록 기회를 잡아야 합니다.
책에서는 인플레이션에 대한 걱정도 물론 있겠지만, 일부 조정은 있을 수 있어도 폭락은 없다고 예상하고 있습니다. 저도 폭락은 없다고 생각을 합니다. 우리나라는 과거 폭락이 있었던 미국이나, 일본처럼 모든 대출에 대해 승인해주지 않고 그전부터 규제를 어느 정도 해왔었습니다. 또한 최근 1년 정도에는 더 강력한 대출 규제가 있었습니다. 그리고 올해는 미국의 금리인상과 더불어 우리나라의 금리도 오르고 있어서 기준금리가 높아짐에 따라 예전의 대출 규제가 더 큰 힘을 가지게 되었습니다.
이러한 점들 때문에 현재 영 끌 하신 분들도 다른 것을 다 포기한다면, 버틸 수는 있는 수준이라고도 보입니다. 그러기에 폭락보다는 어느 정도의 조정이 되지 않을까요? 저처럼 아직 집이 없는 사람은 이 시기에 조정된 값 중 저평가된 것을 잘 찾아야 야합니다.
2. 윤석열 정부의 부동산 공약은 현실화될 수 있을까?
공약 중엔 다주택자 양도소득세 완화와 종합부동산세와 재산세의 변화를 준비하고 있기도 합니다. 또 지방과의 균형발전도 놓칠 수 없는 공약입니다. 특히 최근에 뉴스에 계속 나오고 있는 재건축 완화 및 리모델링의 활성화도 있습니다.
특히 리모델링은 저도 계속 눈여겨보고 있습니다. 제가 살고 있는 동네도 1기 신도시 근처라서 차를 타고 가다 보면 리모델링 조합 설립, 리모델링 시공사 선정 총회 같은 플래카드를 보곤 합니다.
수도권 1기 신도시는 분당신도시 → 일산신도시 → 평촌신도시 → 산본 신도시
하지만 재건축 및 리모델링의 완화가 분명하다면 용적률의 상향이나, 여러 가지 유리한 정책이 나올 것으로 보입니다. 현재 있는 1기 신도시들은 위치도 좋고, 서울과도 가깝습니다. 계획도시다 보니 도로도 정말 잘 되어있습니다. 재건축이나 리모델링이 된다면 세대수도 늘어나기 때문에 그에 맞춰 상업의 발달이 이어지면 더 큰 발전이 가능한 곳으로 보고 있습니다.
3. 새 정부의 대한민국 부동산 투자 지형도
가장 이슈가 많이 되고 있는 GTX 노선입니다. 최근 뉴스를 보니 이전에 너무 희망적인 바람으로 당장 신설될 것처럼 생각을 하고 집을 사셨던 분들이 많다고 합니다. 그 집들이 2~3억 떨어졌다며 걱정스러운 뉴스의 내용을 봤었습니다. 하지만 GTX 노선 신설은 정말 대규모 공사이기 때문에 실현 가능성에 대한 검토를 잘해야 합니다.
책에서는 일부 노선은 이전 정부에서도 추진을 했었던 노선이 이번 정부에서도 관심을 가진다면 실현 가능성이 높다고 보고 있습니다. 다만, 앞에서 이야기한 것처럼 GTX 노선은 개발기간이 길고, 비용이 크게 들기 때문에 당장의 증가는 어렵다고 봅니다. 항상 적절한 타이밍이 중요합니다.
GTX 외에 지방의 이야기에서는 공공기관 충남혁신도시 이전, 무안국제공항을 관문공항으로 육성, 첨단의료복합단지, 푸드바이오밸리 조성 등의 공양 등을 보면 자족기능 강화와 연결된 것을 볼 수 있습니다. 제가 생각해도 이제 서울로의 집중보다는 각 지방이 자족을 할 수 있는 여건이 필요하다고 보입니다. 균형발전은 너무 당연한 것이고, 코로나 이후엔 꼭 밀집되어 있지 않아도 업무가 진행된 다는 것을 배웠기 때문이죠. 충분한 인프라와 주변 여건이 좋다면 지방에서도 좋은 생활을 할 수 있을 것으로 보입니다.
또 제주도에 대한 이야기도 많이 있습니다. 지속적으로 인구도 증가하고 있으며, 제주 제2공항 조속 착공과 미래산업 육성 등의 공양을 통해서 제주도도 발전 발 수 있다고 생각됩니다. 저도 어릴 적 가족끼리 제주도 여행도 해보고, 결혼하고 나서도 제주도에 놀러 가서 약간은 이국적인 느낌의 공항도 잘 보고, 즐거웠던 추억이 있는 만큼 많은 발전이 되면 더 좋겠습니다.
4. 새 정부 5년, 주목해야 할 지역
이제 전체적인 흐름과 중요한 점을 봤으니, 4장에서는 진짜 주목해야 할 지역이 어떤 것인지 말해주고 있습니다. 부동산이 상승하려면 가장 중요한 도심 집중현상이 나타날 곳이 1번입니다. 그다음은 그 집중현상을 도와줄 광역철도망과 환승센터라고 볼 수 있습니다.
위에선 코로나로 인해 만나지 않아도 일은 잘 된다고 하긴 했지만, 실제 사람이 만나야 하고 출근을 해야지 풀리는 일이 훨씬 많이 있긴 합니다.^^; 그래서 그런 환경이 잘 되어있는 곳으로 도시는 집중될 수밖에 없습니다. 또한 집중을 잘하려면 도로, 철도가 잘 만들어져 있어야 합니다.
앞에서 나온 GTX의 이야기가 다시 한번 나옵니다. GTX역 중심으로 환승센터가 만들어진다면, 사람들의 이동이 훨씬 간편해지기 때문이죠.
그럼 우리가 부동산을 사기 위해서 관심 가져야 할 지역은 환승센터의 거점이 되는 지역입니다. GTX환승센터 시험사업 공모 결과 수원역과 양재역이 최우수 역사로 선정되었습니다. 그 두 지역은 지하철, 버스노선 등이 엄청나게 교차하고 있습니다. 교통망이 잘 되어있는 만큼 역세권 주변은 더욱 발전할 수 있습니다. 저흰 그런 집을 사야 하는 것이죠.
다음은 앞에서도 말했던 리모델링 사업입니다.
리모델링은 아직 그 만의 법이 없이 주택법을 따르고 있긴 합니다. 이제 리모델링 추진법의 제정이 있다면 리모델링을 현실적으로 함에 있어서 결정에 많은 도움이 될 것으로 보입니다. 그리고 리모델링이 잘 추진이 되고자 하여 만들어진 법이기 때문에 뭔가 규제가 많기보다는 잘할 수 있는 내용이 많이 들어갈 것으로 생각이 듭니다.
저도 리모델링에 대해서 관심이 있어서 최근 시공사 선정한 곳의 자료도 찾아봤습니다. 정말 기존에 살던 집을 이렇게 키우고, 높일 수 있을까 라는 생각도 들긴 하지만, 그만큼 우리나라 기술이 발전했음을 믿고 있습니다. 저도 좋은 집을 찾아서 그 집이 리모델링이 되어 더더 좋은 집이 되길 희망합니다.
5. 새 정부에서 반드시 챙겨야 할 부동산 투자 원칙
위의 모든 내용을 다시 한번 정리하고 있습니다. 직주근접성 (직장과 집이 가까운 곳), 대중교통망이 잘 갖춰진 곳 (GTX 환승센터), 그리고 인구감소에 대한 이야기를 하고 있습니다. 부동산은 사람이 사는 곳이기 때문에 인구가 감소되는 곳은 아무래도 사업성이 떨어지거나, 우리가 집을 사고 나서도 집값이 떨어질 수밖에 없습니다. 그러기 때문에 인구에 지표를 알 수 있는 학군 인프라를 확인해서 학생수가 어떻게 변화되는지도 항상 확인을 해야 합니다.
학군 인프라를 계속 본다면, 좋은 점은 또 있습니다. 좋은 학군 인프라가 형성된 곳은 집값도 그만큼 오른다는 뜻입니다. 조정을 거치더라도 좋은 학군을 희망하는 곳은 언제나 있기 때문에 영향을 덜 받는 것이고, 오를 땐 더 많이 오를 수 있는 곳입니다.
이름만 들어도 좋다는 곳들인 대치동, 역삼동, 삼성동은 직장인의 출근터인 회사도 많이 있지만, 학군도 엄청 뛰어납니다. 그 외에도 분당, 안양 등도 학군이 많이 발전해 있습니다. 살고 싶은 지역의 학군을 꼭 조사하시기 바랍니다.
그리고 학군 외에도 환경에 대한 고민과, 쓱세권 (배송이 잘 되는 환경), 아파트의 브랜드 가치도 집값의 영향에 중요한 포인트니, 현장에 임장을 가서도 잘 확인해야 할 사항들입니다.
6. MZ세대의 내 집 마련 전략
전 MZ세대라고 부리기엔 애매한 나이긴 합니다. 꼰대 나이라고 불리는 나이인 듯도 합니다.^^;;; 그래도 내 집 마련을 위해 공부를 하고 있습니다.
책에서 나온 리모델링이나 재건축이 될 사업성 좋은 집을 잘 알아보면서, 경매에 대해서도 공부를 해보려고 합니다. 금리인상에 대한 여파로 급매도 나오겠지만, 경매도 나올 것으로 보고 있습니다. 부동산 관련된 공부를 할 때 경매에 대한 책도 많이 읽어보면서 좋은 집을 사도록 해보겠습니다.
많은 도움이 된 책입니다.^^ 부족한 지식을 채워주며 지금 현실에 맞는 조언을 많이 해주고 있습니다. 물론 급등주식처럼 아파트 단지를 정확하게 집어주지는 않습니다. 그건 각자가 공부를 해가며 각자의 기준에 맞는 집을 알아봐야 할 숙제로 보입니다.
앞으로도 계속 공부를 하며 글을 올리도록 하겠습니다. 부동산에 초보이신 분, 그리고 좀 더 좋은 집으로의 이전을 생각하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.^^
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